انتقال سرقفلی مغازه/سرقفلی مغازه چیست/روش های انتقال حق سرقفلی

امکان دارد هنگام خرید و یا فروش ملک، با اصطلاحاتی از قبیل سرقفلی، کسب و پیشه و … رو به رو شوید. سرقفلی حقی است که قانونگذار بمنظور حمایت از مستاجرین اماکن تجاری، برای آنها در نظر گرفته است.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و 1376، به تعریف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته و آثار هر یک را مفصلا توضیح داده است.

در ابتدا مردم بر این باورند که حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به یک معنا می باشند، در صورتی که در حقیقت اینطور نیست و میان این دو واژه و آثار آنها تفاوت هایی وجود دارد.

در این مقاله تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه، انتقال سرقفلی مغازه و فروض مختلف آن، روش های انتقال سرقفلی را بیان نمودیم. پس تا انتهای مقاله همراه ما باشید.

انتقال سرقفلی مغازه

برای انتقال سرقفلی مغازه، می بایست این موضوع را مد نظر قرار داد که این انتقال بسته به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و سرقفلی، آثار متفاوتی بدنبال خواهد داشت. بطور مثال:

چنانچه تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و سرقفلی شما به پیش از سال 1376 بازگردد:

• در این صورت قرارداد اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شود.

که بیان می دارد، بر اساس ماده ی 11 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356:

مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه در قالب عقود مختلفی همچون فروش، اجاره، صلح و یا … به غیر انتقال دهد، مگر اینکه بصورت کتبی و یا شفاهی این اذن از طرف مالک به او داده شده باشد.

بر اساس توضیحات فوق در اینخصوص دو فرض متصور است:

• میان موجر و مستاجر قرارداد اجاره (چه بصورت کتبی و یا شفاهی)، وجود داشته باشد و در این قرارداد، صراحتا برای مستاجر حق انتقال به غیر در نظر گرفته شده باشد.

که در این فرض مطابق ماده ی 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:

“مستاجر می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد”

• در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر توسط مستاجر، صراحتا از وی سلب شده باشد و یا اجاره نامه ای وجود نداشته باشد.

در این فرض، مستاجر دیگر حق انتقال به غیر را نداشته و در صورت انجام تخلف و انتقال، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، مستأجر را ملزم به تخلیه نماید.

نکته حائز اهمیت این است که:

بر اساس ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:

چنانچه مالک رضایتی بر انتقال منافع به غیر نداشته باشد و از طرفی در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را نپردازد، مستاجر می تواند دادخوستی تحت عنوان تجویز انتقال منافع (اجازه انتقال قانونی) را به محکمه حقوقی تقدیم نموده و اجازه انتقال را از محکمه بگیرد.

بیشتر بدانید: سند مشارکت در ساخت

نکات مهم:

1- بر اساس تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356:

“در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت لکن مستأجر جدید، قائم مقام مستأجر اولیه بوده و قرارداد منعقده میان مستاجر اول و دوم از حیث شرایط و مفاد قراداد، تابع قرارداد اجاره تنظیمی اولیه می باشد”

2- انتقال حق کسب و پیشه به فرزندان تنها در صورتی انتقال به غیر محسوب نمی شود که مالک به این امر اجازه داده باشد و یا مستاجر از طریق ارائه دادخواست تجویز انتقال منافع، از محکمه این اجازه را گرفته باشد. در غیر اینصورت، انتقال به غیر محسوب می شود.

3- انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر جدید، تنها از طریق تنظیم سند رسمی امکانپذیر می باشد. لکن انتقال سرقفلی از مالک به مستاجر می تواند از طریق سند رسمی و یا عادی انجام گیرد.

4- انتقال از یک ورثه به ورثه دیگر و یا از یک شریک به شریک دیگر، انتقال به غیر محسوب نمی شود و موجر نمی تواند به این سبب، تقاضای تخلیه ملک را بنماید.

• و چنانچه تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و یا سرقفلی پس  از سال 1376 باشد.

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376:

مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر دارد مگر این حق، صراحتا در قرارداد از وی سلب شده باشد.

در صورتی که مستاجر علی رغم سلب حق انتقال در قرارداد، سرقفلی ملک را به دیگری انتقال دهد، موجر حق داشته قرارداد اجاره را فسخ نماید و تخلیه مستاجر را بخواهد. لکن در هر صورت حق سرقفلی مستاجر ساقط نمی شود.

نکته مهم:

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، حق کسب و پیشه کلا منتفی می باشد.

مالک می تواند قرارداد اجاره مستاجر را تمدید نکند و تخلیه ملک را بخواهد لکن می بایست حق سرقفلی مستاجر را بدهد.

بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376:

“هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره 2- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.”

بیشتر بدانید: هزینه وکیل برای طلاق

سرقفلی مغازه چیست؟

در تعریف سرقفلی می بایست بیان داشت که:

مبلغی است که در ابتدای انعقاد عقد اجاره از ناحیه مستاجر، به مالک بعنوان سرقفلی پرداخت می شود و به نوعی حقی دائمی برای مستاجر در اجاره کردن عین مستاجره، ایجاد می نماید.

نکته ای که حائز اهمیت است این است که، مبلغ سرقفلی می بایست در زمان تخلیه ملک به نرخ روز به مستأجر پرداخت گردد.

حق کسب و پیشه حقی می باشد که:

بسته به عملکرد مستاجر و در طی مدت اجاره با توجه به شهرت کسب شده، ایجاد می گردد. چه مستاجر وجهی بابت آن به موجر پرداخت نموده و یا نپرداخته باشد.

به بیانی دیگر امکان دارد مستاجر در طی مدت اجاره، هیچ گونه اقدامی در خصوص کسب شهرت و یا مشتری گیری انجام ندهد، بالطبع این موضوع او را از دریافت حق کسب و پیشه هم باز می دارد و دیگر چنین حقی برای او وجود نخواهد داشت.

بطور مثال:

چنانچه مستاجری مغازه ای را جهت دایر نمودن پیتزا فروشی اجاره کند و در آن سالیان متمادی فعالیت نماید بطوریکه بومیان آن محله و اطراف، آن مکان را بعنوان پیتزا فروشی به یاد بیاورند، به این حقی که در نتیجه فعالیت مستاجر برای آن مغازه بوجود آمده و منجر به اعتبار آن مکان شده است، حق کسب و پیشه می گویند.

بیشتر بدانید: سرقفلی چیست؟ 

نکاتی در خصوص حق سرقفلی و کسب و پیشه:

1. علی رغم اینکه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در میان مردم، معمولا به یک معنا بکار می روند لکن این دو واژه تفاوت هایی داشته و دارای شرایطی متفاوت در قانون می باشند.
2. در صورتی که به مستاجر حق کسب و پیشه و یا حق سرقفلی تعلق بگیرد، کارشناس مبلغ هر یک را جداگانه تعیین خواهد نمود.
3. امکان دارد در اجاره ملکی به مستاجر، حق کسب و پیشه تعلق بگیرد بدون آنکه این ملک، حق سرقفلی داشته باشد و یا بالعکس
4. چنانچه قرارداد اجاره و یا خرید سرقفلی ملک توسط شما، به قبل از سال 1376 بازگرد، حق کسب و پیشه به شما تعلق خواهد گرفت. لکن چنانچه تاریخ انعقاد قرارداد اجاره شما بعد از سال 1376 باشد، دیگر موضوع حق کسب و پیشه، منتفی خواهد بود.

روش های انتقال حق سرقفلی

انتقال سرقفلی از طریق روش های گوناگونی منتقل می گردد که عبارتند از:

• انتقال قضایی:

در این نوع از انتقال، سرقفلی از طریق صدور حکم دادگاه انتقال می یابد.

• انتقال قهری:

از طریق ارث، کلیه حقوق مالک به ورثه ی او انتقال می یابد.

• انتقال اختیاری:

در انتقال بصورت اختیاری، سرقفلی مغازه با رضایت کامل مالک سرقفلی و از طریق تنظیم سند رسمی، انتقال می یابد.

سوالات متداول انتقال سرقفلی مغازه

مشاوره انتقال سرقفلی مغازه از دفتر اسناد رسمی

بمنظور کسب اطلاعات در خصوص نحوه انتقال سرقفلی و شرایط آن، توصیه می شود از مشاوره دفتر اسناد رسمی 117 کرج، بهره مند شوید و با شماره های ذیل تماس حاصل نمایید.