تنظیم سند مشارکت در ساخت در دفترخانه + راهنمای کامل 1402✅

با گسترش فرهنگ شهرنشینی و تمایل مردم به ساخت آپارتمان‌های چندطبقه و حتی برج‌های مسکونی و اداری به جای واحد قدیمی و کلنگی خود، یکی از راهکارهای جدید برای این دسته از شهروندان مشارکت در ساخت است. در این روش، بین مالک زمین و یک سازنده یک سند مشارکت در ساخت نوشته و امضاء می‌شود و طی آن هریک از طرفین معامله ضمن قبول وظایف و حقوق مشخصی، سود حاصل از پروژه را بین خود تقسیم می‌کنند.

مزیت اصلی یک پروژه مشارکت در ساخت برای مالک دو نکته است:

1. اولا مالک اندوخته کافی برای تبدیل ملک قدیمی خود به یک آپارتمان را ندارد. و به این ترتیب با تنظیم سند مشارکت در ساخت، بخشی از این سرمایه و بودجه از طرف سازنده تامین می‌گردد.
2. ثانیا مالک تجربه و تخصص کافی برای مراحل ساخت و ساز و نیز قوانین اخذ پروانه ساخت را ندارد. به این ترتیب و با حضور یک سازنده‌ی مجرب، این مشکل نیز حل می‌شود و مراحل ساخت و ساز و نیز مراحل اخذ مجوزها و پروانه‌های موردنظر بر عهدۀ سازنده خواهد بود.

در این مطلب از سایت دفترخانه اسناد رسمی 117 کرج شما را با هرچیزی که لازم است درباره مشارکت در ساخت و نیز تنظیم سند مشارکت در ساخت بدانید آشنا می‌کنیم. پس توصیه می‌کنیم قبل از هرگونه اقدامی با دقت تا انتهای این مطلب را مطالعه بفرمایید.

سید محمدجواد بلندی سردفتر دفترخانه شماره 117 کرج می‌باشد. وی دارای سال‌ها تجربۀ فعالیت حقوقی در زمینه ثبت اسناد مختلف قانونی است.

به دلیل پیچیدگی‌های قانونی غیرقابل تصوری که در زمینه‌ی امر مشارکت در ساخت وجود دارد، به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود که چنین پروژه‌ی عظیمی را بدون نگارش و امضاء یک قرارداد مشارکت در ساخت که از نظر حقوقی قوی و بی عیب و نقص باشد شروع کنید.

بسیاری از افراد به گمان اینکه در حال معامله با یکی از آشنایان یا افراد مورد اعتماد خود هستند، بدون تنظیم سند مشارکت در ساختی که به اندازه‌ی کافی محکم و از نظر حقوقی قوی باشد، شروع به اجرای پروژه می‌کنند.

با این حال در اغلب مواقع و بعد از مدت کوتاهی و به دلایل مختلف، پای طرفین به دادگاه باز می‌شود. امری که منجر به خسارت‌های مالی، قضایی، عاطفی و اجتماعی جبران‌ناپذیری برای طرفین ماجرا می‌شود.

توصیه‌ی ما تنظیم و امضاء یک سند مشارکت در ساخت بسیار خوب است که دارای ویژگی‌های زیر باشد:

1. توسط یک فرد مسلط به امور حقوقی ملکی که دارای تجربه‌ی کافی در نوشتن و تنظیم اسناد مشارکت در ساخت باشد، قرارداد خود را تنظیم و امضاء کنید. بهترین انتخاب در این مواقع، سردفترهای اسناد رسمی هستند که برخی از آن‌ها در این زمینه تحصیلات دانشگاهی دارند، مجوزهای لازم از سوی قوه‌ی قضائیه برای تنظیم اسنادی این چنین را دارند، و ده‌ها یا حتی صدها سند مشارکت در ساخت را پیش از این تنظیم کرده و به امضاء طرفین رسانده‌اند.
2. قرارداد مشارکت در ساخت بایستی بسیار دقیق باشد و تمام حقوق و تعهدات و وظایف طرفین معامله در آن پیش‌بینی شده باشد و این حقوق و تعهدات به صورت تراز و اصولی و با لحن حقوقی ترکیب شده باشند.
3. توصیه می‌شود به تنظیم و امضاء سند مشارکت در ساخت از طریق بنگاه‌های املاک (آژانس‌های مسکن) اکتفا نکنید. زیرا به خصوص برای پروژه‌هایی با حجم مالی بالا، این موضوع ممکن است از نظر حقوقی کافی نباشد و در صورت بروز هر نوع اختلاف کار شما کمی دشوار شود. شاید صرف مبلغ اندکی بودجه‌ی بیشتر، به معنی نجات یافتن پروژه‌ی شما و پیشگیری از یک فاجعه‌ی مالی بزرگ در آینده‌ای نزدیک باشد.
4. مواردی مانند شرایط فسخ قرارداد و شرایط و نحوه‌ی پرداخت خسارت بین طرفین بایستی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مورد توجه ویژه قرار بگیرد.

مثلاً می توان شرط نمود که تمام مالکین نسبت به خسارات به طور تضامنی مسئول هستند و یا حق فسخ را باید کلیه مالکین با هم و مجتمعاً اِعمال کنند نه به تنهایی.

1. تعیین سهم العرصه:

در این مرحله، باید تعیین کرد که هر یک از مالکین چه قدر به ملک دارند تا سهم العرصه مشخص شود. تعیین سهم العرصه معمولاً کار راحتی نیست و گاهی باعث اختلافات بین طرفین میگردد.

2. مشخص کردن حدود درصد مشارکت:

درصد مشارکت برای مالک مربوط به زمین است، ولی برای سازنده به فاکتورهای متعددتری بستگی دارد. شامل سرمایه، تخصص و میزان تعهدات.

3. تعیین آورده مالکین:

در تعیین میزان آورده مالکین، موارد متعددی دخیل است. شامل: متراژ، قیمت کل، سود بانکی، مدت انجام و تکمیل پروژه و غیره.

4. مشخص کردن تراکم و جواز ساخت

5. تعیین سازنده

6. عقد قرارداد مشارکت در ساخت:

روشن است که معامله بین طرفین بایستی الزاما به صورت کتبی نگارش شود تا در صورت بروز دعاوی حقوقی، امکان پیگیری برای هر یک از طرفین معامله وجود داشته باشد.

7. انجام تعهدات:

در نهایت، آخرین مرحله مربوط به انجام تعهد مربوطه است که بین چندماه تا چند سال به طول میانجامد. طرفین در این مدت موظف هستند مطابق مفاد ذکرشده در قرارداد عمل نمایند.

منبع: سایت شخصی حسین ادیب

قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک که صاحب زمین یا بنای قدیمی و کلنگی محسوب می‌شود و نیز سرمایه‌گذار یا سازنده که مسئولیت ساخت و ساز ملک جدید یا بازسازی بنای قدیمی را برعهده می‌گیرد تنظیم می‌شود.
قرارداد مشارکت در ساخت در واقع آغازگر نوعی شراکت مدنی می‌باشد که طی آن هریک از طرفین یک یا چند آورده را با یکدیگر به شراکت می‌گذارند.
آوردۀ صاحب زمین یا ملک (مالک): زمین یا بنای قدیمی و کلنگی
آوردۀ سازنده یا پیمانکار: سرمایه، تخصص لازم برای اجراء پروژه

در بسیاری از مواقع قرارداد مشارکت در ساخت با دو طرف تنظیم می‌شود، یکی مالک و دیگری سازنده.

ولی در بعضی مواقع سازنده و سرمایه‌گذار دو شخص یا دو شرکت مختلف هستند. این امر، به خصوص در مورد پروژه‌هایی که از نظر مالی سود زیادی دارند و در نتیجه به سرمایه‌ی هنگفتی هم احتیاج دارند، رایج است.

اینکه سود حاصل از مشارکت در ساخت چگونه بین طرفین معامله تقسیم شود، بیش از هرچیز به خواست طرفین بستگی دارد. برای مثال ممکن است سود حاصل از پروژه بین سی تا شصت درصد برای سازنده، و مابقی برای مالک درنظر گرفته شود.

روشن است که افزایش ارزش زمین یا ملک کلنگی اولیه، می‌تواند کفه‌ی ترازوی سود حاصل را به نفع مالک تغییر دهد.

در صورتی هم که قرارداد مشارکت در ساخت سه طرفه باشد (یعنی بین مالک، سازنده و سرمایه‌گذار باشد)، در این صورت ممکن است برای مثال 15 درصد یا بیشتر و کمتر به سازنده تعلق بگیرد، و مابقی به نسبت دلخواه بین مالک و سرمایه‌گذار تقسیم گردد.

مطابق اصل آزادی قراردادها و اباحه شروط ، هر شرط و تعهدی را با توافق می توان بر دوش طرف قرارداد گذاشت به شرط اینکه واجد منفعت عقلایی بوده و با قانون هم مخالفت نداشته باشد.

به طور رایج از طریق روش زیر، سود مشارکت در ساخت بین طرفین تقسیم می‌شود. البته این فرمول‌ها به خودی خود الزام قانونی ندارد و آن چیزی که در نهایت مدنظر قانون قرار می‌گیرد، مواردی است که در تنظیم سند مشارکت در ساخت به آن‌ها به طور دقیق اشاره شده باشد:

(سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه) × ارزش زمین= آورده مالک

(سود ماهیانه سپرده کوتاه مدت × C) تقسیم بر B تقسیم بر A= آورده سازنده

A= سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه × مبلغ بلاعوض

B=سود سپرده کوتاه مدت × مدت پروژه × هزینه پروانه و عواض ساخت

C= هزینه کرد سازنده در هر ماه از مدت پروژه × مدت تا پایان پروژه

محاسبه درصد سود حاصل از مشارکت در ساخت به فاکتورهای بسیار زیادی بستگی دارد که اهم آن‌ها عبارتند از خواست طرفین، ارزش ملک کلنگی یا زمین، مدت پروژه، متریال و ماده مورد استفاده در ساخت پروژه، مدت زمان تحویل پروژه، اعتبار برند سازنده و غیره.

با این حال به طور رایج سه روش اصلی برای تعیین درصد مشارکت در ساخت وجود دارد:

روش اول: روش مساهمت مالی

در این روش، تعهدات مالی شرکا مورد تمرکز قرار میگیرد. برای مثال چنانچه از کل هزینه‌ها مالک 40٪ را تامین کرده باشد و سازنده 60٪ را، سود حاصل نیز به همین نسبت بین شرکاء و طرفین قرارداد مشارکت در ساخت تقسیم می‌شود. و این مورد در تنظیم سند مشارکت در ساخت لحاظ می‌گردد.

روش دوم:مساهمت زمانی و توانمندی

در برخی موارد زمان و توانمندی‌ها موضوع اصلی در تعیین و محاسبه سود حاصل از مشارکت در ساخت است.

روش سوم: تعیین سود بر اساس قرارداد مشارکت

در این روش که دارای کمترین شبهه‌ی قانونی خواهد بود، به صورت واضح در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت قید می‌شود که سود حاصل به چه نسبتی بین مالک و سازنده و سرمایه‌گذار تقسیم می‌گردد.

وقتی مالک خانه‌ی کلنگی بخواهد ملک خود را برای چندماه یا چندسال به سازنده واگذار کند تا عملیات عمرانی در آن انجام شود، نیازمند این است که در ملک دیگری به صورت موقت و احتمالا استیجاری ساکن شود.

بنابراین رایج است که مبلغی از سوی سازنده به مالک پرداخت شود تا هزینه‌ی لازم برای اسکان در محیط جدید برای او و خانواده‌اش فراهم شود که به این مبلغ، مبلغ بلاعوض گفته می‌شود.

فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض در سند مشارکت در ساخت به صورت زیر است:

(ارزش کارشناسی‌شده ملک×قدرالسهم سازنده) – (هزینه های ساخت × قدرالسهم مالک)= مبلغ بلاعوض

عرصه به معنی زمین و اعیان به معنی ساختمانی است که روی عرصه یا همان زمین بنا شده باشد. به مقدار سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملک، قدرالسهم گفته می‌شود.

روش‌های رایج برای تعیین قدرالسهم مشارکت در ساخت به دو شکل است: قانون تملک آپارتمان و عرف مشارکت در ساخت.

در روش اول که به قانون تملک آپارتمان شهرت دارد، تنها متراژ مفید آپارتمان است که مورد توجه قرار می‌گیرد و فرمول محاسبه‌ی قدرالسهم در این روش عبارتست از:

قدرالسهم = متراژ زمین × (مجموع متراژ مفید کل آپارتمان‌ها ÷  متراژ مفید هر آپارتمان)

برای مثال در این روش مواردی مثل دارا بودن یا نبودن پارکینگ، متراژ انباری، سهولت دسترسی به انباری یا پارکینگ، دارا بودن یا نبودن تراس و غیره فاقد ارزش است.

برای مثال در یک زمین 150 متری، یک آپارتمان سه طبقه (سه واحد آپارتمان) احداث شده و متراژ هر واحد 80 متر است. در این حالت قدرالسهم هر یک از این سه مالک بر اساس فرمول گفته شده 50 متر است.

50 = 150 × ( 240 ÷ 80 )

که در آن 240 متر مجموع متراژ سه واحد آپارتمان 80 متری است.

با این حال از آنجایی که در روش اول، امتیازات واحدها مورد توجه قرار نمی‌گیرد، ممکن است اختلافاتی ایجاد شود. بر همین اساس، بسیاری از افراد از روش عرفی استفاده می‌کنند که طی آن هر مالک براساس ارزش مادی واحد خود است که قدرالسهم می‌برد و نه ارزش متراژی.

فرمول محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت براساس ارزش ریالی به شرح زیر است:

قدرالسهم = ارزش ریالی  کل آپارتمان ÷ ارزش ریالی هر واحد آپارتمان

برای تعیین ارزش ریالی هر واحد آپارتمان، یک سری قواعد رایج وجود دارد که برخی از آن‌ها عبارتند از:

• هر 12 مترمربع پارکینگ برابر است با 1 متر مربع آپارتمان
• هر 3 متر مربع تراس برابر است با 1 متر مربع آپارتمان
• و موارد دیگری که با توافق طرفین قابل تنظیم است

معمولا و در صورت توافق طرفین سند مشارکت، قدرالسهم عرصه در سه مرحله از سوی مالکین به سازندگان انتقال پیدا خواهد کرد که این مراحل به شرح زیر هستند:

• مرحله اول: بعد از اخذ جواز و تحویل ملک از مالک به سازنده چند دانگ از عرصه انتقال می‌یابد
• مرحله دوم: بعد از اتمام مرحلۀ سفت‌کاری، چند دانگ دیگر انتقال می‌یابد
• مرحله سوم: بعد از تکمیل عملیات عمرانی، چند دانگ دیگر از عرصه انتقال می‌یابد

به طور معمول تعهدات (وظایف) مالک در سند مشارکت در ساخت به شرح زیر است (البته می‌تواند هر نوع تعهد قانونی دیگری را نیز در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت لحاظ کرد):

1. برطرف کردن مشکلات حقوقی یا مشکلات ناشی از معارضین ملک: برای مثال تسویه حساب و تخلیه ملک از مستاجر.
2. پرداخت بدهی‌ها و عوارض ملک: برای مثال عوارض شهرداری یا بدهی‌های مالیاتی یا بدهی‌های انشعابات در این بخش مورد توجه قرار می‌گیرد.
3. تحویل ملک کلنگی یا زمین در زمان موردنظر به سازنده: یکی از اختلافات حقوقی بین سازنده و ملک، مربوط به عدم تحویل به موقع ملک از سوی مالک به سازنده در زمان تعیین شده است. این مورد نیز بایستی در تنظیم سند مشارکت در ساخت مورد توجه ویژه قرار بگیرد.
4. انتقال قدر السهم به اندازه‌ی تعیین شده در قرارداد و در زمان تعیین شده
5. سایر تعهدات قانونی که مورد رضایت طرفین باشد

به طور معمول تعهدات (وظایف) سازنده در سند مشارکت در ساخت به شرح زیر است (البته می‌تواند هر نوع تعهد قانونی دیگری را نیز در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت لحاظ کرد):

1. تجمیع اسناد مالکیت: ممکن است دو ملک مجاور وجود داشته باشد که هریک قواره و عرصه‌ی متفاوت و متعددی داشته باشند. در این صورت تجمیع قواره‌ها در اداره ثبت به طور رایج با سازنده است.
2. تخریب ملک قدیمی: روشن است که برای شروع عملیات عمرانی و ساخت ملک جدید (آپارتمان یا برج یا هر ملک دیگر) اولین گام تخریب ملک کلنگی است که این مورد و مسئولیت‌های قانونی ناشی از آن به طور رایج با سازنده است. در این شرایط یکی از مواردی که بایستی مورد توافق طرفین قرار بگیرد، این است که ضایعات حاصل از تخریب ملک کلنگی که بعضا دارای ارزش ریالی قابل توجه است، به سازنده برسد یا به مالک. این موارد بایستی در تنظیم سند مشارکت در ساخت حتما لحاظ شود تا از وقوع اختلافات پیشگیری شود.
3. اخذ مجوزهای مربوطه: برای مثال می‌توان به مجوز نوسازی یا پروانه ساخت یا تجدید بنا اشاره کرد که این موارد به طور رایج بایستی توسط سازنده و از طریق پیگیری‌های اداری و مراجعات حضوری و غیرحضوری به شهرداری‌های منطقه صورت بپذیرد. هزینه‌ها و پیگیری‌های این مرحله بایستی در تنظیم سند مشارکت در ساخت لحاظ شود که با چه کسی است: مالک یا سازنده یا هر دو.
4. خریداری و تامین متریال و مصالح: کلیه مسائل مربوط به نوع مصالح (برای مثال سرامیک ایرانی یا خارجی) و نیز چگونگی تامین مصالح چه از نظر هزینه‌ها و چه از نظر فرایند خرید و تامین در محل، باید در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که با چه کسی است: مالک، سازنده یا سرمایه‌گذار. البته روشن است که به طور رایج این موارد تحت مسئولیت سازنده و سرمایه‌گذار است. همچنین بایستی در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت لحاظ شود که چه مواردی قرار است در زمان ساخت تامین شود. برای مثال می‌توان به سرویس روشویی، نوع سرویس بهداشتی، کابینت‌ها، پکیج و رادیاتور و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و غیره اشاره کرد.

5. اخذ استانداردهای مربوطه: ساخت ملک بدون اخذ استانداردهای شهرداری، نظام مهندسی، اداره آب و فاضلاب، اداره برق، اداره آتش نشانی و غیره غیرممکن است. این امور بایستی به طور رایج توسط سازنده پیگیری و انجام شوند که این موارد نیز باید در زمان تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت در ساخت مورد توجه ویژه قرار بگیرد.

موارد دیگری که به طور مرسوم جزو تعهدات سازنده است عبارتست از: دریافت گواهی پایان کار، پرداخت خلافی، صدور صورتمجلس تفکیکی، دریافت سند تک برگ مالکیت واحد مسکونی برای هر واحد، چگونگی تضمین و گارانتی توسط سازنده، چگونگی برطرف کردن اشکالات در مدت زمان گارانتی، و…

بنابراین همانطور که مشاهده می‌کنید در تنظیم سند مشارکت در ساخت بایستی به صدها فاکتور بسیار مهم دقت شود. واضح است که این موضوع از عهده‌ی یک فرد غیرکارشناس خارج است و توصیه‌ی ما به شما شهروندان گرامی این است که حتما ضمن مراجعه به یک دفترخانه اسناد رسمی معتبر، اطلاعات حقوقی لازم را در زمینه تنظیم سند مشارکت در ساخت دریافت نمایید تا خدای ناکرده بعدا با ضرر و زیان هنگفت مواجه نشوید.

سه روش اصلی و رایج در سطح بازار برای تنظیم متن قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از:

1. تنظیم متن قرارداد مشارکت در ساخت توسط املاکی‌ها (بنگاه معاملات ملکی)

اکتفا به تنظیم سند مشارکت در ساخت توسط مشاورین محترم ملکی توصیه نمیشود. زیرا احتمال بروز اختلاف در چنین اسنادی که با مبالغ سنگین سر و کار دارند بسیار زیاد است و در زمان وقوع اختلاف چنین سندی نمی‌تواند تضمین‌کننده‌ی حقوق طرفین یا حداقل یکی از طرفین ماجرا باشد.

2. ارائه متن از پیش نوشته شده توسط سازنده به مالک جهت امضاء

در این حالت اغلب مواردی در قرارداد گنجانده می‌شود که به کلی به ضرر مالک است. بنابراین توصیه می‌شود از امضاء چنین قراردادی نیز پرهیز نمایید یا حداقل پیش از امضاء با یک حقوق‌دان یا دفتر اسناد رسمی مشورت نمایید.

3. تنظیم متن قرارداد مشارکت در ساخت توسط دفترخانه اسناد رسمی مجرب

این روش به وضوح بهترین مسیر ممکن برای پیشبرد چنین هدفی است. چرا که سردفتر اسناد رسمی هم به لحاظ قانونی و هم به لحاظ حقوقی در جایگاهی قرار دارد که او را به بهترین انتخاب برای تنظیم اسناد مشارکت در ساخت بدل می‌کند.

زمان موردنیاز برای ساخت پروژه‌های عمرانی کوچک (آپارتمان‌هایی با کمتر از 12 واحد) به طور رایج یک سال و نیم است. این زمان صرف دریافت مجوزها، تخریب واحد کلنگی و ساخت واحدهای جدید درنظر گرفته می‌شود. با این حال یک بازۀ شش ماهه نیز برای دریافت پایان کار و صدور اسناد مالکیت تک برگ به این مدت اضافه می‌شود.

با این حال در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت می‌شود هر زمان دلخواهی را در نظر گرفت.

به جز این زمان که مربوط به مدت زمان تکمیل پروژه است، سایر جزئیات زمانی مثل زمان مربوط به مهلت تخلیه ملک کلنگی و غیره نیز بایستی در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود.

در صورتی که بندهای مرتبط با انتخاب داور به صورت شفاف قید شود، در زمان وقوع بسیاری از اختلافات نیاز به مراجعه به دادگاه و پرداخت هزینه و صرف کردن زمان زیاد نیست.

نقش داور شامل میانجی‌گری، ایجاد صلح و سازش بین طرفین و نیز کارشناسی با رضایت طرفین است.

با این حال لازم است که نکات حقوقی مربوط به انتخاب داور در سند مشارکت در ساخت به خوبی لحاظ شود و این امر جز به وسیله‌ی مراجعه به یک دفترخانه اسناد رسمی با سردفتری مجرب امکان‌پذیر نخواهد بود.

مواد ۲۲۱ و 222 قانون مدنی می‌گویند:

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده یا تعهد، عرفاً به منزلهٔ تصریح باشد یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت مادهٔ فوق، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده‌است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیهٔ مخارج آن محکوم نماید.

بنابراین در شرایطی که یکی از طرفین معامله مشارکت در ساخت از انجام تعهدات خود سر باز بزند، خواهان بایستی با مراجعه به مرجع قضایی برای اجرای حکم محکومیت فرد متخلف کسب اجازه کند.

همچنین:

در صورت توافق بین طرفین قرارداد و نیز تصریح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد الزام متخلف به انجام تعهد و یا جبران خسارت‌های وارده بر اساس قرارداد در مراجع قضایی قابل طرح و تقاضا خواهد بود.

و:

با توجه به قوانین مدنی، مسئولیت مدنی و آیین دادرسی مدنی، اثبات ورود این نوع خسارت دشوار بوده و مخصوصاً اگر خسارت از نوع عدم النفع باشد که به موجب تبصره (2) ماده (515) قانون آیین دادرسی مدنی قابل مطالبه نیست، عدم النفع یعنی خسارتی که به واسطه راکد و بی استفاده ماندن یا سود نبردن از آن چه در حالت عادی می‌تواند برای فرد مورد نظر، دارای منافع مالی باشد وارد شده است این خسارت را قانوناً نمی‌توان مطالبه کرد.

در نهایت:

در صورتی که بین طرفین در خصوص ایفای تعهدات قراردادی اختلافی حاصل شود، بار اثبات ادعا بر عهده کسی است که متعهد قرارداد محسوب می‌شود مگر اینکه خلاف این در قرارداد شرط شود.

بنابراین همانطور که مشاهده می‌کنید خسارت عدم ایفای تعهد در زمان مشارکت در ساخت امری از نظر حقوقی حساس و نسبتا پیچیده بوده و بایستی مفاد مربوط به آن در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت به دقت مورد بررسی قرار بگیرد.

همچنین لازم به ذکر است متاسفانه بسیاری از شهروندان در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت صرفا به ذکر عبارات کلی و مبهم مثل “در صورت تخلف هر یک از طرفین، طرف دیگر استحقاق دریافت خسارت دارد” بسنده می‌کنند که این امر در زمان وقوع خلف وعده و عدم ایفای تعهد می‌تواند آغازگر بسیاری از مشکلات و اختلافات بین طرفین و صرف هزینه‌های مادی و معنوی فراوان شود.

■ سردفتر: سید محمد جواد بلندی

■ آدرس: کرج عظیمیه خیابان شریعتی ابتدای خ پامچال جنوبی دفترخانه ۱۱۷ کرج

■ پست الکترونیکی: info@javad-bolandi.ir

■ ساعت کاری: 8 صبح تا 2:30 عصر

■ پشتیبانی: 09102939516

با این حال رویه‌ی فسخ قرارداد در پروژه‌های مشارکت در ساخت تابع قوانین ویژه‌ای نیست و معمولا به همان شکلی که در سایر قراردادها ذکر می‌شود، به این موضوع استناد می‌گردد. برای مثال:

طرفین می توانند توافق کنند که مثلا به یکی از روش های زیر حق فسخ برای مشروط له در نظر گرفته شود :

الف – هر یک از سازنده یا مالکین حق داشته باشند قبل از شروع هر یک از عملیات موضوع مشارکت ، قرارداد را فسخ نمایند.

ب – در صورت تخلف طرف از انجام هر یک از تعهدات متعهد له بدون یا علاوه بر امکان دریافت خسارت، حق فسخ نیز داشته باشد.

جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره بند مربوط به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، از قسمت مشاوره سایت اقدام نمایید.

صرفا جهت آشنایی شما مالکین و سازنده‌های گرامی، یک نمونه از فایل خام قرارداد مشارکت در ساخت در ادامه قید می‌شود.

با این حال توجه داشته باشید این فایل صرفا جهت آشنایی شما با محتوای کلی قرارداد مشارکت در ساخت است و اکیدا توصیه می‌شود از پرینت و امضاء قراردادهای عمومی که در اینترنت یافت می‌شود (از جمله قرارداد ذیل) پرهیز نمایید و تنظیم سند مشارکت در ساخت خود را به یک دفترخانه اسناد رسمی مجرب بسپارید.

ماده 1- طرفین قرارداد

1-1 طرف اول قرارداد :

1-1 آقای ….. فرزند ………….. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند .تلفن : ……… .

2-1 آقای ………….. فرزند …….. به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ………. صادره از ……….. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان …………. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن : ……….. .

1-2 طرف دوم قرارداد :

شخص مشروحه ذیل با ذکر مشخصات از این پس به عنوان سازنده که در این قرارداد طرف دوم نامیده می شود:

1-1-2 آقای ………. فرزند ………. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند .تلفن : …………. .

ماده 2 – موضوع قرارداد

عبارت است از ساخت پروژه مسکونی توسط طرف دوم قرارداد در پلاک های ثبتی ……….. ، ………. متعلق به طرفین اول قرارداد به آدرس ……….. مساحت کل : ………. متر مربع قبل از اصلاح و تعریض معابر واقع در بخش …. تهران طبق مشخصات مندرج در اسناد مالکین مورد قرارداد با مشارکت طرفین و در نهایت تقسیم بنای احداثی بین طرفین قرارداد مطابق سهم الشراکه قرارداد حاضر.

ماده 3 – شرایط قرارداد

1-3 ………. .

2-3 ………. .

3-3 ………. .

4-3 ………. .

توجه: شرایط قرارداد یکی از مهم‌ترین قسمت‌های سند مشارکت در ساخت است که بایستی نگارش آن حتما توسط یه فرد آشنا به امور حقوقی (از جمله دفترخانه‌های اسناد رسمی) صورت بپذیرد. چرا که در این صورت از بسیاری از اختلافات بالقوه که می‌تواند زمینه‌ساز خسارات سنگین مادی، معنوی و روانی باشد جلوگیری می‌شود.

ماده 4 – نحوه مشارکت

طرف اول قرارداد آورده خود را طبق بند (1-4) این ماده در اختیار طرف دوم قرا می دهد تا مشارالیهم با اورده خود به شرح بند (4-2) این ماده نسبت به احداث یک مجتمع مسکونی مطابق پروانه ساختمان صادره از شهرداری بدون هیج کم و کاست اقدام نماید.

4-1 آورده های طرف اول قرارداد :

عبارت است از زمین سند دار به مساحت ………… متر مربع با بنای موجود در آنها به انضمام کلیه متعلقات و ملحقات و منصوبات.

4-2 آورده طرف دوم قرارداد :

عبارت است از تعهد به انجام کلیه اقدامات لازم (تهیه نقشه های معماری، محاسباتی، تاسیساتی به همراه تاییدیه های لازم) در جهت اجرای عملیات بنا .

ماده 5 – سهم الشرکه طرفین

سهم الشرکه طرف اول قرارداد به صورت 50 درصد سهم مالکین و  50 درصد سهم سازنده می باشد که پس از تایید نقشه معماری می بایست به صورت تفکیک شده مشخص و بصورت متمم به قرارداد اضافه گردد.

ماده 6 – مدت قرارداد

مدت زمان شروع و اجرای طرح … ماه شمسی از تاریخ اخذ پروانه ساختمان و پس از تخلیه آخرین ملک ذکر شده.

ماده 7

طرفین این قرارداد در صحت و سلامت و تندرستی با عقلی سلیم و گوشی شنوا و چشمی بینا این قرارداد را امضاء نمودند و کلیه اسناد و مدارک موجود در ملک مورد نظر به روئت طرف دوم (سازندگان) رسید و با علم و اگاهی کافی از هریک از مفاد این قرارداد ان را امضاء نمودند و به هیچ وجه موضوع مبهم و مجهولی در این قرارداد برای طرفین وجود ندارد.

ماده 8

در چارچوب اجرای این قرارداد برای مکاتبات، ابلاغ ها به طرف اول، آدرس های محل سکونت جدید ایشان در اجاره نامه های ذکر شده معتبر است.

ماده 9 – مشخصات فنی ساختمان و لیست مصالح ساختمانی

طرف دوم قرارداد متعهد می گردد تا مشخصات عمومی ساختمان را در کلیه طبقات و مشخصات مربوط به واحد های آن را که متعلق به مالکین است به شرح زیر انجام دهند.

1- تمامی موارد درجه موارد مصرفی طبق عرف منطقه باید باشد و به هیچ عنوان کمتر نباشند.

2- اسکلت بتون باشد

3- درب های ورودی ساختمان از نوع فلزی درب پارکینگ ریموت

4 – …………………..

5 – …………………..

ماده 10

این قرارداد در 10 ماده و تبصره در …. صفحه تنظیم و در تاریخ ……….. در 4 نسخه تهیه، امضا و بین طرفین مبادله گردید که هر 4 نسخه دارای اعتبار یکسان می باشند.

امضاء و اثر انگشت طرف اول (مالکین)                                                       امضاء و اثر انگشت طرف دوم (سازنده)

مطابق عرف و به طور رایج، انتقال سند مشارکت در ساخت از مالک به سازنده به یکی از سه روش ذیل صورت می‌گیرد:

• انتقال با چک تضمینی مالک در انتهای کار
• انتقال با چک تضمینی سازنده در شروع کار
• انتقال مرحله به مرحله با توجه به قدرالسهم

این روش‌ها از نظر حقوقی دارای پیچیدگی‌های فراوانی هستند. و توجه داشته باشید شما نبایستی بنا به سلیقه‌ی خود یکی از این‌ها را انتخاب کنید. بلکه متناسب با نوع پروژه‌ای که دارید، یکی از این روش‌ها برای شما مناسب‌تر خواهد بود.

در این مورد حتما با یک سردفتر اسناد رسمی مشورت نمایید.

برخی از رایج‌ترین دعاوی در قراردادهای مشارکت در ساخت به شرح زیر هستند:

• دعاوی انتقال قرارداد مشارکت در ساخت
• دعاوی پیش فروش قدرالسهم به اشخاص ثالث از طرف مالک یا سازنده
• دعاوی تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت دراثر تغییر اوضاع و احوال اساسی
• دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ناشی از قرارداد مشارکت
• الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و اخذ سند مالکیت
• الزام به انتقال رسمی سند مالکیت به سازنده بر اساس قدر السهم از پلاک ثبتی زمین
• الزام به ایفای تعهدات قراردادی
• الزام مالک به تسلیم و تحویل زمین
• مطالبه خسارت وجه التزام قرارداد دیرکرد در اخذ پروانه ساختمانی
• مطالبه خسارت وجه التزام قرارداد دیرکرد در اخذ سند مالکیت و گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
• مطالبه خسارت وجه التزام قرارداد دیرکرد در تحویل آپارتمان یا سازه‌های ساخته شده

برخی از نکاتی که توصیه می‌شود در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به آن‌ها توجه ویژه‌ای شود عبارتند از:

• مدت قرارداد مشارکت در ساخت به صورت دقیق و مرحله به مرحله ذکر شود
• نوع مواد مصرفی (متریال)، کیفیت، نام برند و نحوه‌ی تامین آن‌ها ذکر شود
• ضمانت اجراء برای تعهدات هر یک از طرفین ذکر شود و برای عدم اجراء (خلف وعده) خسارت تعیین شود
• مسئولیت پرداخت هزینه‌ها به طور کامل و شفاف تعیین و تکلیف شود
• برای حل اختلاف شخصی امین و مورد اعتماد هر دو طرف به عنوان داور تعریف شود و نیز از ذکر عبارات کلی در این بخش از قرارداد پرهیز شود
• میزان سود طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به فاکتورهای بسیار زیادی از جمله قیمت روز زمین و آپارتمان در منطقه‌ی موردنظر و نیز نرخ تورم و زمان تحویل پروژه و آورده‌ها و غیره و ذلک بستگی دارد.
• هزینه تکمیل پروژه (نوسازی) نیز تابعی از منطقه‌ی موردنظر است. برای مثال هزینه‌ی ساخت و ساز در مناطق روستایی شمال تهران به کلی با هزینه‌ی ساخت در منطقه ۵ تهران متفاوت است.
• سهم مالک و پیمانکار از نوسازی در قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به دلخواه طرفین و در صورت رعایت نکات قانونی، تغییر نماید. برای مثال ممکن است ۵۵ به ۴۵ به نفع مالک یا ۵۰ به ۵۰ یا هر نسبت مجاز دیگری تعیین شود که جزئیات آن بایستی در زمان تنظیم سند مشارکت در ساخت مورد توجه قرار بگیرد.

• به طور رایج وجه بلاعوض پیش از آغاز ساخت و ساز و نوسازی از طرف پیمانکار به مالک پرداخت می‌شود تا هزینه اسکان خود و خانواده‌اش در طول مدت زمان پروژه فراهم شود. جزئیات این مورد بایستی در سند مشارکت در ساخت ذکر شود.
• نباید بدون آنکه شرایط و وظایف داور به او ابلاغ شود، نام شخصی را به عنوان داور در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر کرد.
• به عنوان یک مالک فریب وعده و وعیدها و تبلیغات سازنده را نخورید. بلکه سعی کنید از حسن سابقه و عملکرد خوب سازنده در گذشته مطمئن شوید یا از مالکان پیشینی که با او کار کرده‌اند پرس و جو کنید.
• از ثبت سند مشارکت در ساخت در مکان‌هایی به جز دفترخانه‌های اسناد رسمی و با حضور سردفتر مجرب و متخصص پرهیز نمایید.
• در قرارداد مشارکت در ساخت، استفاده از چک معتبر بانکی به سفته ارجحیت دارد. زیرا امکان پیگیری در آینده آسان‌تر خواهد بود.
• به عنوان مالک توجه داشته باشید پیمانکار موظف است در بازه‌های زمانی مشخص طی گزارش رسمی، مراحل پیشرفت پروژه را به اطلاع مالک یا مالکان برساند. این مورد را در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت لحاظ کنید.
• بهتر است شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز در قرارداد ذکر شود.
• اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه بایستی مراحل ادامه پروژه را بر عهده گیرند. در مورد لزوم ذکر این مورد در سند مشارکت در ساخت مشاوره بگیرید.

نی نی سایت یک پلتفرم ایرانی قدیمی است که در آن کاربران فارسی زبان (عمدتا بانوان) به گفتگو درباره مسائل مختلف می پردازند. بعضا مشاهده شده است درباره مسائل بسیار مهم و سرنوشت سازی مثل عقد قراردادهای حقوقی، نظیر تنظیم سند مشارکت در ساخت که هرگونه اشتباه کوچکی در انجام پروسه های مربوط به آن می تواند عواقب سهمگین و ناگواری را برای طرفین قرارداد به همراه داشته باشد نیز برخی از مردم از گفتگوهای منتشرشده در فروم های اینترنتی نظیر نی نی سایت یا گروه های تلگرامی استفاده میکنند.

در حالی که مشارکت در ساخت یک موضوع کاملا تخصصی است و بایستی قبل از هرگونه اقدامی با مشاورین حقوقی و به طور خاص دفترخانه های اسناد رسمی در این زمینه مشورت نمایید.