مزایای تجمیع ملک در ساخت و ساز+مراحل+قوانین+تسهیلات

تجمیع املاک عبارتی است که به معنی توافق چند مالک همسایه برای تخریب املاک قدیمی خود و انجام ساخت و ساز برای یک ساختمان چندطبقه است. به این صورت علاوه بر اینکه این همسایگان می‌توانند از سود بیشتری بهره‌مند شوند، این امکان را خواهند داشت که در خانه‌ای نوساز و با امکانات رفاهی بیشتر نسبت به ملک کلنگی خود بهره‌مند شوند.

تجمیع در لغت به معنی گرد آمدن و جمع شدن است. و در اصطلاح حقوق ملکی، به معنی آن است که از بازسازی چند ملک متفاوت، یک ملک و با متراژ بزرگتر ساخته شود. در واقع می‌توان گفت تجمیع در اصطلاح مربوط به املاک در مقابل تفکیک قرار می‌گیرد.

همچنین کاربرد دیگر تجمیع آن است که یک مالک دارای چندین زمین با سندهای رسمی جداگانه باشد و بخواهد با تجمیع سندهای زمین‌های خود، همه را به یک زمین واحد بزرگتر تبدیل کرده و برای آن یک سند با متراژ جمع شده بگیرد بعنوان مثال اگر سه تا ملک 250 متری تجمیع بشود یک سند 750 متری صادر می شود .

در این مقاله از دفترخانه 117 کرج شما را با همه چیزهایی که لازم است درباره تجمیع املاک در ساخت و ساز و مزایای آن بدانید آشنا خواهیم کرد. برای سهولت بیشتر می‌توانید از فهرستی که در ادامه آمده است برای دسترسی سریع‌تر به بخش مورد نظر خودتان استفاده کنید.

سید محمدجواد بلندی سردفتر دفترخانه شماره 117 کرج می‌باشد. وی دارای سال‌ها تجربۀ فعالیت حقوقی در زمینه ثبت اسناد مختلف قانونی است.

شرط اول آن است که ملک‌های مورد نظر برای تجمیع همگی در مجاورت یکدیگر قرار داشته باشند و بین آن‌ها فاصله‌ای وجود نداشته باشد.

شرط دوم این است که اسناد ملکی مربوط به املاک مورد نظر همگی آزاد بوده و در رهن یا وثیقه و بازداشت نباشند. چرا که این موضوعات امکان قانونی برای تجمیع املاک را از بین خواهند برد.

شرط سوم آن است که کاربری سند املاک مورد اشاره یکسان باشد. برای مثال چنانچه یک ملک دارای سند اداری باشد و ملک مجاور آن دارای سند مسکونی باشد، دیگر تجمیع املاک مورد نظر ممکن نخواهد بود.

شرط چهارم به سند رسمی برای کلیه‌ی املاک مورد نظر برای تجمیع می‌پردازد. به این معنا که چنانچه یکی از املاک یا چندتا از آن‌ها دارای سند نبوده و اصطلاحا قولنامه‌ای باشند، امکان تجمیع بین آن‌ها از میان می‌رود.

شرط پنجم به املاک دارای مالکیت مشاعی مربوط است. برای مثال چنانچه چند زمین در مجاورت هم قرار داشته باشند که هر یک دارای مالکیت مشاعی باشند، بایستی مالکان زمین‌های فوق که قرار است با یکدیگر تجمیع شوند، دارای سهم‌هایی مساوی باشند.

شرط ششم این است که صاحبان املاک مجاور که قصد تجمیع دارند بایستی توافق و رضایت کامل داشته باشند. چرا که برای عملی کردن این موضوع بایستی تمام آن‌ها به سازنده وکالت محضری جهت تجمیع بدهند.

لازم به ذکر است با استناد به مواد 10، 219 و 220 قانون مدنی چنانچه مالکین پس از توافق کتبی اولیه، از دادن وکالت به سازنده جهت تجمیع املاک خود اجتناب کنند، می‌توان با شکایت از دادگاه صالحه برای مالکینی که استنکاف کرده‌اند، حکم محکومیت به تعهد تجمیع را درخواست نمود.

فرض کنید بخواهیم دو قطعه ملک را که متعلق به دو مالک مجزا است را تجمیع کنیم، در این صورت بایستی هر مالک از هر قطعه سهمی مساوی و برابر با سه دانگ داشته باشد (یعنی 50٪ از هر قطعه).

حال چنانچه یک ملک دارای دو مالک باشد که یکی 2.2 دانگ و دیگری 3.8 دانگ سهم دارند و دیگری یک مالک داشته باشد دو مالک به ترتیب 1.1 دانگ و 1.9 دانگ انتقال داده و به همان میزان از ملک مجاور دریافت میکنند.

توجه داشته باشید از نظر قانونی این حق که املاکی را تجمیع کنید که به موجب تجمیع به حریم معابر عمومی تجاوزی صورت بگیرد وجود ندارد. برای مثال چنانچه دو ملک با یک کوچه از یکدیگر جدا شده باشند، امکان تجمیع آن‌ها وجود نخواهد داشت، زیرا در این صورت دسترسی به کوچه محدود می‌گردد مگر در موارد خاص که با موافقت شهرداری انجام پذیر است

همانطور که گفته شد، به طور کلی املاک مورد نظر برای تجمیع نبایستی در رهن یا بازداشت یا وثیقه باشند. با این حال در اسناد رهنی می‌توان با کسب رضایت طلبکار، تجمیع را انجام داده و سپس پلاک تجمیعی حاصل را در رهن طلبکار قرار دارد. برای کسب اطلاعات بیشتر بایستی با یک وکیل ملکی یا سردفتر اسناد رسمی متخصص در امور ملکی مشورت نمایید.

رایج است که در برخی مواقع مساحت و مشخصات ملک با آنچه در سند ذکر شده است متفاوت است. این موضوع برای مثال ممکن است از آنجایی نشأت گرفته باشد که در زمان ثبت سند اولیه، مساحت به اشتباه اندازه‌گیری شده باشد. البته علل دیگری هم برای این موضوع ممکن است وجود داشته باشد.

در این شرایط تجمیع ملک غیرقابل انجام خواهد بود و بایستی ابتدا سند مورد نظر اصلاح شود و سپس امر تجمیع املاک انجام شود.

دو راه اصلی برای شروع پروژه‌های مربوط به تجمیع املاک وجود دارد که در اینجا آن‌ها را مورد بررسی قرار میدهیم.

روش اول مربوط به زمانی است که سازنده به تنهایی ملک‌های مربوطه را از کلیه‌ی مالکان خریداری می‌کند و سپس خود به تنهایی امر تجمیع و سپس ساخت و ساز را انجام می‌دهد.

روش دوم که در شرایط رکود بازار رایج‌تر است، این است که مالکین نیز در پروژه شریک می‌گردند.

مزایای روش دوم نسبت به اولی آن است که اولاً مالک نیز می‌تواند در سود حاصله شریک شود و ثانیاً سازنده به لحاظ خواب سرمایه در مدت ساخت متضرر نمی‌شود.

با این حال دو موضوع وجود دارد که برخی مالکین از تجمیع ملک خود و شراکت با سازنده پرهیز می‌کنند. یکی از آن‌ها نگرانی‌های مربوط به مسائل حقوقی مشارکت در ساخت است که در مقاله تنظیم سند مشارکت در ساخت مفصل به این موضوع پرداخته‌ایم.

موضوع دوم نیز بحث اسکان تا تکمیل پروژه است که ممکن است چند ماه تا چند سال به طول بیانجامد.

با این حال همانطور که در مقاله‌ی مورد اشاره ذکر کرده‌ایم تمام این موارد می‌تواند با تنظیم سند مشارکت در ساخت در دفترخانه اسناد رسمی به روشنی حل و فصل شود و مالکان عزیز نبایستی نگرانی زیادی نسبت به این موضوعات داشته باشند. توصیه می‌کنیم آن مقاله را حتما مطالعه بفرمایید.

همانطور که مشخص است در املاک مجاور یکدیگر هر چقدر مساحت یک پلاک بیشتر باشد تراکم ساختمانی و پلان مهندسی بهتری در دسترس قرار میگیرد و سود حاصله بیشتر خواهد در نتیجه اگر مسائل حقوقی این موضوع رعایت شود با آرامش بیشتری طرفین قدرالسهم بیشتری خواهند داشت .

این مزایا عبارتند از:

1. بهبود دید بصری معابر و محلات
2. تعریض خیابان‌ها
3. دریافت مالیات بیشتر به جهت بیشتر شدن واحدها
4. زیباسازی شهر
5. سهولت بیشتر امدادرسانی در زمان بلایای طبیعی به دلیل تعریض معابر پس از تجمیع املاک
6. کاهش هزینه‌های پیدا و پنهان دولت در کوتاه‌مدت و درازمدت
7. مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و املاک در برابر زلزله (موضوعی که به خصوص در شهر تهران حائز اهمیت دو چندان است).

تجمیع ملک برای سازنده نیز با مزایای فراوانی همراه است که از جمله‌ی آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. دریافت تراکم تشویقی از سمت شهرداری (20 درصد تراکم تشویقی به ازای هر قطعه تجمیع شده)
2. دریافت وام و تسهیلات بانکی‌ای که به این منظور توسط دولت و شهرداری پیش‌بینی شده است
3. سود مالی بیشتر حاصل از تکمیل پروژه‌ای بزرگتر
4. سهولت بیشتر برای دریافت پروانه و مجوز ساخت و ساز (بدون دریافت هزینه)
5. کسب تسهیلات بانکی فراوان برای سازنده‌ها
6. وام ودیعه برای اسکان موقت با سود 4٪ و بازپرداخت 36 ماهه

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره تسهیلات ارائه شده می‌توانید لینک زیر را ببینید:

ورود به سامانه تسهیلات بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده وناکارآمد شهری

تجمیع ملک برای مالک نیز با فواید و مزایای فراوانی همراه است که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

1. افزایش امکانات رفاهی (برای مثال پارکینگ و آسانسور که در ملک بازسازی شده وجود دارد و در املاک کلنگی غایب است)
2. بهبود ایمنی ملک به دلیل ضرورت رعایت دستورالعمل‌های ایمنی مربوط به زلزله، آتش‌سوزی و…
3. تعویض ملک کلنگی و فرسوده‌ی خود با آپارتمانی نوساز و مدرن
4. کسب سود مالی به سبب نوسازی ملک خود

در زمانی که سند مشارکت در ساخت تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی دارای سرمایه‌گذار نیز باشد، تجمیع ملک می‌تواند برای سرمایه‌گذار نیز حاوی مزایای خاص خود باشد. از جمله:

1. کاهش در هزینه‌های نگهداری املاک
2. مشارکت در سود حاصل از تراکم بیست درصدی نسبت به تراکم مجاز (تراکم تشویقی)
3. مشارکت در سود حاصل از تسهیلات ارائه شده با سود کم و بازپرداخت طولانی

با توجه به زمان بر بودن تجمیع سند املاک مجاور جهت ساخت ساز در اداره ثبت محل وقوع ملک ، در این ویدئو توضیحاتی جهت آشنائی و سهولت کار شما عزیزان توسط آقای سید محمد جواد بلندی سردفتر اسناد رسمی 117 کرج ارائه میشود تا جلوی اتلاف وقت و طولانی تر شده پروژه گرفته شود .

منبع: آپارات

1. ابتدا و پس از توافق شفاهی و کتبی مالکین یک وکالتنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی به سازنده جهت پیگیری امور تجمیع املاک داده می‌شود
2. سپس متقاضی به همراه مدارک مربوطه و سندهای مالکیت و وکالتنامه به اداره ثبت مراجعه کرده و مدارک را تحویل مسئول مربوطه می‌دهد
3. ثبت درخواست در اندیکاتور و ثبت آن در دفتر
4. درخواست در اداره ثبت به بایگانی و نماینده ثبت ارجاع داده می‌شود
5. پس از بازرسی و بررسی اسناد و مدارک، نماینده ثبت گزارش خود را مبنی بر بلااشکال بودن املاک مورد نظر برای تجمیع، به مسئول اداره ثبت ارائه می‌دهد
6. اعلام به متقاضی جهت بازدید حضوری از املاک مورد تجمیع توسط مسئول اداره ثبت
7. ارسال تقاضا و مدارک به بخش بایگانی
8. تعیین نماینده و نقشه بردار جهت بازدید حضوری از محل
9. تنظیم صورتجلسه تجمیعی توسط نماینده ثبت با امضای نقشه بردار و مالکان
10. تهیه پیش‌نویس سند مالکیت جدید
11. ابطال اسناد قدیمی
12. صدور سند جدید
13. پرداخت هزینه‌ی سند مالکیت توسط متقاضی
14. الصاق هولوگرام به سند مالکیت جدید

■ سردفتر: سید محمد جواد بلندی

■ آدرس: کرج عظیمیه خیابان شریعتی ابتدای خ پامچال جنوبی دفترخانه ۱۱۷ کرج

■ پست الکترونیکی: info@javad-bolandi.ir

■ ساعت کاری: 8 صبح تا 2:30 عصر

■ پشتیبانی: 09102939516

“نی نی سایت”، یک پلتفرم آموزشی و راهنمایی برای زنان باردار و مادران است که به دنبال اطلاعات دقیق در مورد بهداشت خود و کودکان خود هستند. این وبسایت منابع قابل اعتماد و تخصصی را در اختیار کاربران خود قرار می‌دهد.

کاربرد نی نی سایت و بازدید آن در میان مخاطبان فارسی زبان به قدری زیاد شده است که امروزه حتی درباره مسائل مهم حقوقی مثل مزایای تجمیع ملک در ساخت و ساز نیز عده‌ی زیادی از نی نی سایت استفاده میکنند. ولی توجه داشته باشید پاسخگویی به مسائل حقوقی، نیازمند مراجعه به حقوق دان است و نه یک انجمن گفتگوی اینترنتی.