یکی از راه های انحلال قراردادهای مشارکت در ساخت، فسخ می باشد که به صورت یک طرف صورت میگیرد. فسخ قرارداد بوسیله ی یکی از خیارات (اختیارات) ماده ۳۹۶ قانون مدنی امکان پذیر است.
قبل از هر چیز از شما درخواست می کنیم در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتما توجه داشته باشید که در خصوص بروز هرنوع اختلاف نظری، حق فسخ در نظر گرفته نشود. بلکه الزامات و ضمانتهای اجرایی در نظر بگیرید. همچنین در مواقع زمانی مختلف و با توجه به پیشرفت پروژه عملا فسخ بصورت یکطرفه و بدون رای داوریا دادگاه عملی نیست.
همه چیز درباره ابطال و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
امروزه با توجه به رشد روزافزون جمعیت در این کره خاکی، نیاز انسانها روز به روز برای داشتن سرپناهی جهت زندگی بیشتر شده و بازار مسکن و ملک با تمام نوسانات و رکود، همواره یکی از پرسرمایه گذارترین و پرسودترین تجارتها در بین بشر می باشد. یکی از مصادیق سرمایه گذاری در امر مسکن، ساخت یا احداث بنا درمقدار زمین مشخص با تعداد طبقات و تراکم مشخص می باشد.
این تراکم ممکن است در قالب یک خانه یا ویلا و یا یک ساختمان بلند مرتبه و یک آسمان خراش یا مجتمع یا بصورت انبوه سازی، به منظور ایجاد واحد یا واحدهای مسکونی یا تجاری باشد. بسیاری از افراد به دلیل فقدان سرمایه و یا دارا نبودن زمین یا نداشتن تجربه و تخصص کافی، با شخص دیگری در اصطلاح شریک شده و جهت احداث این بنا، پس از انجام توافقات لازم با یکدیگر مشارکت می نمایند.
به این عمل در عرف مشارکت در ساخت گفته می شود. بدیهی است انجام این عمل حقوقی مقدمتاً مستلزم انعقاد قراردادهایی است که از آن به قراردادهاي ساخت وساز تعبیر می شود . معمولا در این قراردادها صورت جامعی از مصالح، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات (اندازه، نوع، ویژگی های ساخت و غیره) تهیه و به امضای طرفین می رسد که به پیوست قرارداد می باشد و جزء لاینفک آن خواهد بود.
به جهت نوین بودن این پدیده در قانون مدنی عقد یا عبارتی با نام مشارکت در احداث بنا یا مشارکت در ساخت ، پیش بینی نگردیده است و قالب این عمل حقوقی در هیچیک از عقود معین قابل توجیه و تطبیق نمی باشد.
بنابراین ناچار از تمسک به ماده 10 قانون مدنی و برشمردن این قراردادها در زمره ي عقود نامعین هستیم . در خصوص قراردادهاي ساخت وساز باید گفت، این گونه قراردادها پس از آنکه طرفین طبق نقشه و با ذکر تمامی جزییات، از کمیت و کیفیت آنچه در آینده ساخته می شود، آگاهی پیدا می نمایند ، نافذ می باشد؛ چرا که هیچ مخالفتی با قانون ندارد.
باید قرارداد ساخت و ساز را عقدي لازم دانست. براي توجیه این امر می توان به اصل لزوم در قراردادها تمسک کرده و بدین ترتیب طرفین حق بر هم زدن قرارداد را نخواهند داشت مگر از طریق جعل خیار در قرارداد، اقاله و یا پیدایش موجبی براي خیار منطبق با قانون مدنی.
براي جلوگیري از سوء استفاده هاي احتمالی ممکن است طرفین قرارداد تضمیناتی مانند چک را در قبال انجام تعهد از یکدیگر اخذ نمایند. به عنوان مثال در امر مشارکت در ساخت طبعاً ممکن است سازنده یا پیمانکار از نظر به بکار بردن مصالح و نوع و مرغوبیت آنها و یا اجراي صحیح عملیات ساخت و ساز ، به تعهدات قراردادي و یا متعارف عمل نکند. مرسوم است که در این باره تضمیناتی از سازنده أخذ شود تا در صورت تخلّف، طرف دیگر بتواند از محل آن، خسارت مربوط به خود را وصول کند.
باید دقت کرد که مبنا و منشأ حقوقی مطالبه در چنین مواقعی، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست؛ بلکه در واقع أرش عیب می باشد که نحوه محاسبه آن بر طبق ماده 427 قانون مدنی است. این نقیصه مربوط به کیفیت است.
در مواردی نقص مربوط به کمیت می باشد، در بسیاری از موارد سازنده به دلیل عدم تمکن مالی یا به هر علت دیگری، روند کار را متوقف و پروژه و اجرای قرارداد را به حالت تعلیق در می اورد ، این امر به ضرر طرف دیگر خواهد بود . پس از اقامه دعوی سازنده به حکم دادگاه مجبور به رفع نقایص و انجام تعهد می شود و سپس در صورت استنکاف ، طرف دیگر با مجوز دادگاه مجاز خواهد بود تا نقایص را به حساب سازنده مرتفع و دایره ي اجرا، هزینه کرد را از دارایی او (سازنده) وصول می نماید.
مطابق با ماده 239 قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت . همچنین است در خصوص مالک یا طرف اول قرارداد ، به عنوان مثال اگر نامبرده از انجام تعهدات خویش از جمله تحویل اسناد و مدارک مربوطه در مواعد مقرر و یا عدم تنظیم سند رسمی نسبت به بعض از ملک با توجه به پیشرفت کار ، در موعد زمانی توافق شده مستنکف باشد و …
در این نوع قرارداد، طرفین در قبال تأخیر انجام تعهد مسؤول قلمداد می شوند و در صورت درج در قرارداد ، بابت هر روز یا هر ماه تأخیر، مکلف هستند ، مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام به طرف دیگر بپردازند که از محل تضمینات دریافتی و یا اموال طرف دیگر قابل وصول می باشد. البته باید در نظر داشت که شرط مطالبه ي خسارت، آن است که طرف متخلف از انجام تعهد ، برابر ماده 228 قانون مدنی نتواند ثابت کند که عدم انجام به موقع، معلول حوادث غیرقابل پیش بینی و پیشگیري و یا ناشی از عمل طرف دیگر و عدم انجام تعهدات وی بوده است.
مطابق با ماده 190 قانون مدنی براي صحت هر معامله شرايط ذيل اساسي است :
- قصد طرفين و رضاي آنها
- اهليت طرفين
- موضوع معين كه مورد معامله باشد
- مشروعيت جهت معامله
اگر قرارداد مشارکت در ساخت هر یک از موارد فوق را دارا نباشد ، قرارداد باطل می باشد.
ثبت ديدگاه