در این مطلب قصد داریم مدارک موردنیاز و قوانین موجود در زمینه پیش فروش ملک را برایتان توضیح دهیم. پس با ما همراه باشید.
مدارک مورد نیاز:
1- سند رسمی مالکیت یا سند اجاره با حق احداث بنا یا قرار داد رسمی حاکی از اینکه مورد معاله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
2- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد املاک و محل وقوع ملک
3- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
4- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
5- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (9)
قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده1ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده2ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10ـ معرفی داوران
11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون
ماده3ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده4ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون
4ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده5 ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.
ماده6 ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده7ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده9ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده10ـ درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.
ماده11ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده12ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده13ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.
ماده14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.
ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده17ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائممقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده19ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده20ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده21ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000)ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده22ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده23ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.
ماده24ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده25ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساخمان
ماده1ـ در اين آيين‌نامه اصطلاحات زير در معاني مشروح به کار مي‌روند: الف ـ قانون: قانون پيش‌فروش ساختمان ـ مصوب 1389ـ ب ـ پيش‌فروشنده: مالک رسمي زمين يا سرمايه‌گذار يا مستأجر. پ ـ مالک رسمـي زمين: شخصي که مطابق ماده (22) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب 1310 ـ داراي سند رسمي مالکيت است. ت ـ مستأجر: شخصي که به موجب سند رسمي داراي حق احداث بنا بر روي عين مستأجره است. ث ـ سرمايه‌گذار: شخصي که به موجب سند رسمي با مالک يا مستأجر براي احداث بنا سرمايه‌گذاري مي‌نمايد و واحد يا واحدهاي ساختماني مشخص از بناي احداثي با حق فروش به وي اختصاص مي‌يابد. ج ـ سند رسمي: سندي که بين پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار يا واگذارنده و منتقل‌اليه حقوق و تعهدات ناشي از آن، در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شود. چ ـ عمليات پي ساختمان: عملياتي که پس از خاکبرداري و در اجراي پي‌ريزي (فونداسيون) جهت استقرار ستون‌هاي ساختمان يا ديوار‌هاي باربر بر روي پي انجام مي‌گيرد و با پايان آن، اجراي اسکلت ساختمان شروع مي‌شود. ح ـ مهندس ناظر: شخصي که داراي پروانه اشتغال به کار مهندسي از وزارت راه و شهرسازي بوده و از طرف مالک يا پيش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفي و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئوليت نظارت بر اجراي ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فني و ملکي ساختمان و ساير تکاليف مقرر برعهده دارد. خ ـ گواهي اتمام ساختمان: برگه‌اي با امضاي مهندس ناظر که به موجب آن پايان عمليات ساختماني براساس مقررات ملي ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام مي‌شود. دـ شناسنامه فني و ملکي ساختمان: سندي که براساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسي و کنترل ساختمان ـ مصوب 1374 ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازي مشتمل بر سيستم و پايداري سازه، تأسيسات برقي و مکانيکي و مشخصات معماري ساختمان صادر مي‌شود. ذـ هيأت داوري: هيأت موضوع ماده (20) قانون.
ماده2ـ قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات طرفين (پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده) بايد به صورت رسمي از طريق دفتر اسناد رسمي با رعايت تمام قيود و شرايط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظيم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکيت قيد و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پيش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاري کانون سردفتران و دفترياران مرکز و وزارت راه وشهرسازي ظرف يکماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه تهيه و جهت استفاده متقاضيان در اختيار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده3ـ سردفتر اسناد رسمي مکلف است پس از تنظيم و امضاي قرارداد پيش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونيکي سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نمايد. واحد ثبتي مکلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در اين مرحله ضرورتي به ارسال سند مالکيت به اداره ثبت نمي‌باشد.
ماده4ـ واحد ثبتي مکلف است پاسخ استعلام ثبتي ملک را براساس آخرين وضعيت ملک، نام و مشخصات آخرين مالک و ساير اشخاصي که به هر نحو در ملک داراي حق مي‌باشند، تهيه و ظرف پنج روزکاري به دفترخانه ارسال نمايد. تخلف از اين بند موجب تعقيب اداري است.
ماده5 ـ کليه عوامل مربوط در ساخت سازه‌هاي موضوع قرارداد پيش‌فروش از قبيل مهندس ناظر، پيمانکار و مالک رسمي زمين مکلفند قوانين و مقررات و ضوابط شهرسازي و معماري و دستور‌العمل‌هاي قانوني را در اين زمينه رعايت نمايند.
ماده6 ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد وضعيت واحد، انباري، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقي و ساير موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فني و ملکي ساختمان درج و تصريح شود.
ماده7ـ ملاک محاسبه نهايي مساحت و قيمت با رعايت ماده(7) قانون، صورت مجلس تفکيکي خواهد بود.
ماده8 ـ در مواردي که واحدي توسط چند نفر پيش‌خريد مي‌شود بايد ميزان سهم هر يک از پيش‌خريداران توسط دفتر اسنادرسمي در سند مشخص و به هر يک از پيش‌خريداران يک نسخه از سند تحويل شود.
ماده9ـ در تنظيم سند پيش‌فروش، قيود و محدوديت‌هاي مندرج در سند مالکيت پيش‌فروشنده بايد در سند مذکور تصريح گردد.
ماده10ـ شهرداري‌ها و ساير مراجع قانوني ذي‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف يک هفته تعداد واحدهاي منظور در پروانه را به واحدهاي ثبتي محل وقوع ملک اعلام نمايند.
ماده 11ـ در اجراي ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف يک ماه از تاريخ دريافت تقاضاي کتبي هريک از طرفين، پس از بازديد محل و تطبيق وضعيت موجود با پروانه ساخت، گزارش پيشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضي اعلام کند. تقاضـا و گزارش ياد شده بايد در دو نسخه تهيه و حسب مورد نسخه دوم به امضاي مهندس ناظر يا متقاضي برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عمليات ساختماني متناسب با قرارداد، پيشرفت نداشته باشد پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارايه تأييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد.
ماده12ـ پيش‌فروشنده بايد مسئوليت خود را براي جبران خسارت‌هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان‌هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانون و ساير قوانين مربوط در مقابل پيش‌خريدار و اشخاص ثالث بيمه نمايد. حداقل مدت بيمه‌نامه، تاريخ تحويل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار تعيين خواهد شد.
ماده13ـ در مواردي که پيش‌خريدار حق فسخ دارد مي‌تواند با تنظيم اظهارنامه کتبي و ابلاغ آن از طريق دفتر اسناد رسمي تنظيم‌کننده قرارداد يا طرق مقتضي ديگر اعلام فسخ نمايد. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (20) قانون و ساير مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
ماده14ـ پيش‌فروشنده تنها در صورت اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائممقام قانوني آنان مي‌تواند تمام يا بخشي از حقوق و تعهداتش را به ديگري واگذار کند. پيش‌خريدار بايد براي واگذاري حقوق و تعهدات خود رضايت پيش‌فروشنده را اخذ نمايد والّا مسئول پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود. رضايت مذکور در مواد (17) و (18) قانون بايد کتبي و با گواهي دفتر اسناد رسمي باشد.
ماده15ـ در صورت انجام کامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار (مستند به قبوض اقساطي موضوع بند (6) ماده (2) و يا توديع آن در صندوق ثبت يا دادگستري)، اگر پيش‌فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تکميل پروژه نگردد، چنانچه با تأييد مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عمليات ساختماني باقي مانده باشد و پيش‌خريدار با قبول تکميل باقي قرارداد درخواست تنظيم سند قطعي نمايد، تنظيم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع مي‌باشد. در اين حالت پيش‌خريدار با پرداخت هزينه‌هاي مربوط و حقوق دولتي که برعهده پيش‌فروشنده است مي‌تواند با جلب نظر هيأت‌داوران موضوع ماده (20) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمين و استيفا نمايد. تبصره ـ تنظيم سند قطعي به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکيکي موردي امکان‌پذير خواهد بود.
ماده16ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش از طرف مستأجر يا سرمايه‌گذار و واگذاري حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتي محل و درج مراتب در حاشيه يا ظهر سند اجاره يا قرارداد پيش‌فروش است.
ماده17ـ امضاي مهندس ناظر مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و نيز تأييد موضوع مواد (13) و (14) قانون بايد توسط دفتر اسناد رسمي گواهي گردد.
ماده18ـ اقدام به پيش‌فروش ساختمان بدون تنظيم سند رسمي ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.
ماده19ـ وزارت راه و شهرسازي مرجع صدور مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش مي‌باشد . صدور مجوز انتشار آگهي بر اساس دستور‌العملي است که ظرف يک ماه پس از ابلاغ اين آيين‌نامه توسط وزارت ياد شده تهيه خواهد شد.
ماده20ـ رسانه‌هاي جمعي جهت انتشار آگهي پيش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهي مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهي قيد نمايند والّا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.
ماده21ـ وزارتخانه‌هاي راه و شهرسازي، دادگستري و فرهنگ و ارشاد اسلامي موظفند با همکاري سازمان‌هاي صدا و سيماي جمهوري اسلامي ايران و ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنايي و آگاهي مردم از مقررات و الزامات قانون و آيين‌نامه و نحوه اجراي آنها به نحو مقتضي اطلاع‌رساني نمايند.
ماده22ـ مأخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول برخي از درآمد‌هاي دولت و مصرف آن در موارد معين ـ مصوب 1373 ـ با اصلاحات بعدي است.
ثبت ديدگاه